صنعتی‌سازی مسکن؛ آیا ایران آماده انقلابی بزرگ در بازار مسکن است؟

به گزارش نمابان و به نقل از خبرگزاری تسنیم از قزوین، در سال‌های اخیر، اجرای برخی پروژه‌های مسکن با سرعت بسیار بالا توجه بسیاری از کارشناسان، سیاستگذاران و فعالان حوزه ساخت‌وساز را به خود جلب کرده است. این تجربه نشان می‌دهد که با مدیریت مناسب، استفاده از فناوری‌های نوین و کاهش بروکراسی اداری، امکان کاهش زمان ساخت واحدهای مسکونی به شدت وجود دارد.

فوری/ اصلاحیه دولت برای مصوبۀ بنزین

یکی از مهم‌ترین نمونه‌ها، ساخت 1500 واحد مسکونی در تنها 190 روز است؛ پروژه‌ای که بسیاری آن را استثنایی می‌دانند اما برخی کارشناسان معتقدند می‌تواند نشانه‌ای از امکان تغییر در الگوی ساخت و ساز امروز کشور باشد. واقعیت این است که الگوی رایج ساخت‌وساز کشور عمدتاً مبتنی بر روش‌های سنتی، پراکندگی کارگاه‌ها، وابستگی شدید به نیروی انسانی و فرایندهای اداری طولانی است که باعث افزایش زمان اجرا، بالا رفتن هزینه‌ها و کاهش کیفیت نهایی می‌شود.

پروژه‌های موفقی که در زمان کوتاه اجرا می‌شوند، معمولاً از ویژگی‌های مشترکی برخوردارند: صنعتی‌سازی، مدیریت پروژه یکپارچه، تصمیم‌گیری متمرکز، کاهش دوباره‌کاری و اتلاف زمان، و تسهیل فرایندهای اداری. با این حال، بازنگری الگوی ساخت و ساز نباید صرفاً به سرعت محدود شود؛ کیفیت زندگی، هویت شهری و زیرساخت‌های اجتماعی نیز باید همزمان در نظر گرفته شوند.

 حسین بدیعی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار تسنیم در قزوین اظهار کرد: موضوع صنعتی‌سازی در حوزه مسکن موضوعی نیست که برای اولین بار مطرح شود، در کشورهای مختلف این کار اجرایی شده است. یکی از مسائل مهم ما در ساخت‌وساز، طولانی شدن پروژه‌هاست که به واسطه شرایط اقتصادی باعث می‌شود قیمت‌ها تغییر کنند و سازنده و متقاضی با ریسک‌های زیادی مواجه شوند.

وی افزود: در حالت سنتی، پراکندگی کارگاه‌ها، وابستگی شدید به نیروی انسانی، فرآیندهای اداری طولانی و نبود مدیریت یکپارچه باعث افزایش هزینه، کاهش کیفیت و ناتوانی در پاسخ به تقاضای انباشته مسکن شده است. در مقابل پروژه‌هایی که در زمان کوتاه اجرا می‌شوند، معمولاً صنعتی‌سازی، مدیریت یکپارچه و کاهش بروکراسی دارند.

بدیعی با اشاره به مدل‌های مختلف صنعتی‌سازی بیان کرد: مدل‌های مختلفی وجود دارد؛ برخی پروژه‌ها با فولاد سبک LSF کار می‌کنند، برخی از قالب‌های بتنی پیش‌ساخته استفاده می‌کنند، و برخی مدل‌های مدولار دارند که مانند تکه‌های بازی لگو کنار هم مونتاژ می‌شوند. این مدل‌ها می‌توانند مدت ساخت مسکن را تا 40 تا 50 درصد کاهش دهند.

وی ادامه داد: مزیت صنعتی‌سازی این است که ریسک سمت عرضه کاهش می‌یابد، اما ریسک سمت تقاضا باقی می‌ماند. وقتی پروژه‌ای در 190 روز تکمیل می‌شود، متقاضی دیگر فرصت تزریق تدریجی منابع مالی را ندارد و اینجا نیاز به مدل‌های نوین تأمین مالی مشخص می‌شود.

بدیعی خاطرنشان کرد: در بسیاری از کشورها، این مشکل از طریق وام‌های رهنی بلندمدت حل شده است؛ وام‌هایی که بخش عمده قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌دهند و متقاضی در طی 20 تا 30 سال اقساط را پرداخت می‌کند اما در ایران به دلیل نوسانات تورمی، ارائه چنین وام‌هایی با محدودیت مواجه است و نیاز به اصلاحات ساختاری و طراحی مدل‌های اقتصادی جدید داریم.

وی افزود: بازنگری در الگوی ساخت‌وساز نباید صرفاً به افزایش سرعت محدود شود؛ پایداری، کیفیت زندگی، هویت معماری و زیرساخت‌های اجتماعی از جمله مواردی هستند که در بلندمدت باید مورد توجه قرار گیرند.

این کارشناس اقتصاد ادامه داد: تجربه ساخت 1500 واحد مسکونی در 190 روز نشان می‌دهد که با برنامه‌ریزی دقیق، استفاده از فناوری‌های نوین و مدیریت یکپارچه پروژه، می‌توان به شکل قابل توجهی زمان ساخت مسکن را کاهش داد و ریسک سمت عرضه را کاهش داد. این موفقیت، می‌تواند الگویی برای پروژه‌های دیگر باشد و به سیاستگذاران و فعالان بازار مسکن پیام دهد که تغییر الگوی سنتی امکان‌پذیر است.

بدیعی در پایان خاطرنشان کرد: با این حال، چالش اصلی همچنان در سمت تقاضاست؛ یعنی تأمین منابع مالی متقاضیان. بدون طراحی مدل‌های اقتصادی و بانکی مناسب، حتی سریع‌ترین پروژه‌ها هم ممکن است نتوانند به کاهش فشار بازار مسکن کمک کنند، ترکیب صنعتی‌سازی، مدیریت یکپارچه، کاهش بروکراسی و تأمین مالی هدفمند می‌تواند راهکار مؤثری برای پاسخ به تقاضای مسکن باشد؛ تجربه‌ای که در صورت تعمیم و اصلاح سیاست‌ها، می‌تواند تغییر اساسی در بازار مسکن کشور ایجاد کند.

انتهای پیام/

منبع: خبرگزاری تسنیم