آمار ناقص مسکن چگونه بازار را به خطا می‌کشاند؟ کارشناس پاسخ می‌دهد!

فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن در گفت‌گو با خبرنگار اقتصادی نمابان و به نقل از خبرگزاری تسنیم با اشاره به نوسانات بازار مسکن به دلیل نوسانات بازار ارز، اظهار کرد:‌در شرایط فعلی رکود تورمی بر بازار حاکم است و عملاً معامله‌ای انجام نمی‌شود. در واقع یک تورم انتظاری در بازار شکل گرفته است.

آغاز واریز کالابرگ مرحله پنجم از امروز؛ دهک‌های اول تا سوم آماده واریز باشند

وی ادامه داد: در این وضعیت البته فروشندگانی که واقعاً قصد فروش دارند، حاضر به ارائه تخفیفاتی هستند.

وی در ادامه به ایرادات آماری در گزارش‌های رسمی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: قبلاً بانک مرکزی تنها آمار تحولات بازار مسکن تهران را منتشر می‌کند؛ در حالی‌ که منابع آماری مختلفی در دسترس است و از طریق آن‌ها می‌توان هم قیمت معاملات و هم وضعیت اجاره را برآورد کرد. با وجود این ظرفیت‌ها لازم است کار دقیق‌تری در این بخش انجام شود.

وی تاکید کرد: اگر ابزارها و داده‌ها محدود بود، ادعای بانک مرکزی درخصوص عدم امکان انتشار تورم بازار مسکن قابل پذیرش بود؛ اما امروز دسترسی گسترده‌ای به آمار وجود دارد و با استفاده از فناوری‌های نوین می‌توان میانگین قیمت املاک را در هر منطقه کشور محاسبه کرد. این رویه که تورم کل کشور اعلام شود اما در بخش مسکن صرفاً تورم تهران اعلام گردد، قابل دفاع نیست.

کارشناس مسکن با بیان اینکه خروجی این روند انحراف آماری در بازار مسکن است، افزود: نتیجه چنین رویکردی آن است که شهر تهران به شاخص تبدیل می‌شود و ابتدا کلانشهرها و سپس سایر شهرهای کشور تحت تأثیر آن قرار می‌گیرند. به همین دلیل ضروری است برنامه‌ریزی انجام شود تا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سراسر کشور اعلام شود.

ایلاتی با اشاره به این‌که سئوال اساسی‌تر این است که هزینه مسکن چگونه در سبد هزینه خانوار برای محاسبه تورم لحاظ می‌شود؟ گفت:‌تاکنون پاسخ روشنی از بانک مرکزی دریافت نکرده‌ایم. همان‌گونه که اشاره شد، انتشار این آمار متوقف شده و مدل فعلی آماردهی بانک مرکزی دارای ایرادات ساختاری جدی است که باید اصلاح شود.

وی با بیان اینکه نمی‌توان تنها به یک میانگین مانند میانگین قیمت 120 میلیون تومان در تهران یا 50 میلیون تومان در برخی مناطق جنوبی در رابطه با تحولات بازار مسکن بسنده کرد، توضیح داد: در شهرهایی مانند مشهد نیز قیمت‌ها به تبع از تهران مثلاً از 80 میلیون به 100 میلیون تومان می‌رسد. اما این اعداد بدون پشتوانه آماری دقیق نمی‌تواند معیار تصمیم‌گیری باشد.

وی افزود: در بازاری که ماهانه 15 هزار معامله واقعی انجام می‌شود، نُرم قابل اتکایی ارائه می‌دهد و می‌توان براساس آن قیمت اعلام کرد. اما در بازاری که حتی 2000 معامله نیز انجام نمی‌شود – مثلاً برخی مناطق شمالی یا جنوبی تهران – عدد به‌دست‌آمده نمی‌تواند معیار انتشار قیمت باشد. در چنین شرایطی امکان انحراف، خطا و حتی قیمت‌سازی توسط مافیای بازار که معاملات صوری انجام می‌دهد در بازار وجود دارد.

کارشناس سیاستگذاری مسکن تصریح کرد: در تهران هم نباید تنها یک قیمت میانگین اعلام شود؛ اگر امکان آن وجود داشت باید قیمت‌ها محله‌ به‌ محله اعلام می‌شد و در غیر این صورت حداقل به تفکیک مناطق شهری ارائه شود.

ایلاتی با اشاره به رکود شدید معاملاتی گفت: زمانی که حجم معاملات پایین باشد، امکان شکل‌گیری معاملات صوری وجود دارد و این موضوع توسط مافیاهای مسکن مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرد؛ مثلاً قیمت یک ملک در محدوده فرشته به‌صورت صوری یک میلیارد تومان ثبت می‌شود تا عدد میانگین بالا رود، در حالی که قیمت واقعی آن به مراتب کمتر است. وقتی تعداد داده‌های آماری کم است، امکان عددسازی و ایجاد انحراف در بازار مسکن افزایش می‌یابد.

وی یکی از راهکارهای مؤثر را استفاده از تاریخچه کد رهگیری دانست و اظهار کرد: این اطلاعات یک شاخص بلندمدت ارائه می‌دهد که نمی‌توان به آن ایراد وارد کرد. لازم است شاخص 20 ساله هر منطقه منتشر شود تا تصویر دقیق‌تری به دست بیاید. داده‌های آماری تاریخی کشور نشان می‌دهد که برآورد قیمت‌ها باید براساس این تاریخچه واقعی انجام شود و هرگونه قیمت‌سازی در بازار باید متوقف شود.

ایلاتی تأکید کرد: بانک مرکزی باید برآورد قیمتی خود را بر پایه داده‌های تاریخی و واقعی بازار کشور انجام دهد، نه بر اساس برداشت‌های محدود. به جای انتظار برای دریافت آمار از منابع سنتی باید از ابزارهای فناورانه استفاده کرد تا به این ترتیب نظام آماری دقیق و شفاف در بخش مسکن مستقر شود.

انتهای پیام/

منبع: خبرگزاری تسنیم